物业开标法律法规

1.物业管理招投标有哪些程序?

(一)准备阶段 1.选择招标方式。

是公开招标还是邀标、议标。 2.成立招标领导小组。

在政府物业管理行政主管部门指导下,由业主方(如房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组,小组成员由业主方派出,也可聘请有关部门人员和物业管理专家参加。通常还委托招标代理机构(如物业管理招投标有形市场)来具体实施招标工作。

3.确定招标项目、招标指导思想及原则。 4.编写招标书。

招标书的主要内容有: (1)拟招标的物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。

(2)物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理,还有专项管理。

(3)对招标的有关说明。如物业管理委托期限,物业移交日期,给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积),物业管理服务收费及维修资金标准,以及其他需要说明的问题。

(4)物业管理考核标准与奖惩措施。 (5)投标开标时间。

此外,对招标书的具体内容和要求还应做出较详细的说明,如提供建筑结构图、设备型号清单等,以便投标单位编制标书。 5.若是公开招标,则将向社会发布招标公告。

通过公众信息渠道向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期,投送投标书截止日期,以及联系地址、电话等有关事项。

(二)招标阶段 1.招标单位向投标单位提供招标文件,接受咨询。 在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时,通常由招标单位委托的招标代理机构在投标人购买招标文件后,统一安排一次投标人会议,即标前会议。

标前会议通常安排在现场;或者先到现场视察,再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。

2.投标单位资质资信审查。 在报名截止日期后,对报名投标单位进行资质审查,从中选择若干家参加投标,并书面通知各投标单位。

3.投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前,将投标书密封送达投标领导小组(办公室)或其委托的招标代理机构。

(三)开标阶段 1.按照标书中规定的时间、地点,在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下,公开开标并登记。 2.由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书,确定中标单位。

评标委员会成员通常由物业管理专家组成。 3.公证员宣读公证书,确认预选中标单位。

(四)中标和订立合同 确定中标单位后,应书面通知中标单位。中标单位与业主方一般还会进行必要的商务谈判,才会正式签订物业管理服务合同。

合同签订后才标志着中标单位取得了对该物业的物业管理权。

2.物业招标文件应当包括什么内容

物业管理招标是反映招标理念、招标重点的权威性文件,政策性强,要求文字准确、内容全面。目前较为规范的招标书主要包括四个方面:

(一)目标物业规划建设基本情况

1.工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。

2.主要设备设施介绍。包括配电系统(总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据)、给排水系统(蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等)、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。

3.提供的目标物业设计图和竣工图纸目录(图纸附件)。

(二)物业管理内容

1. 房屋建筑本体、公共部分的维护、管理;

2. 公共配套设施、设备维护、运行管理;

3. 公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运;

4. 公共绿化、山水园林小品的养护和管理;

5. 安全护卫及公共秩序管理;

6. 公建配套设施(便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所)的运营管理;

7. 楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理;

8. 交通、车辆行驶和停泊管理;

9. 物业及物业档案资料收集、管理;

10. 社区文化的开展;

11. 法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。

(三)有关事项的说明

1、物业管理相关事项说明。包括以下几项内容:

1)物业管理范围。指目标物业所在区范围内的所有物业。中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。可以从中国物业管理网招标频道查询。

2)管理期限与前期介入。应明确中标企业管理期限(一般三年或五年)及起止日期。还应明确定标后中标企业何时开始介入前期管理,项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应明确,物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕,正式签定。

3)物业管理用房。应根据当地物业管理法规、条例有关规定,说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。

4)管理费标准。这是招投标关键项目。应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算,说明此项内容的评分标准。最终签订的物业服务合同中,管理费标准一般以中标企业在标书中的报价为准……

参考物业管理网

/PMDict/PMDictShow.aspx?ClassID=561&QuestionsID=57

3.法律服务管理相关规定

掌握物业管理服务的相关法律法规知识,提高对物业管理服务相关法律法规及政策的实际运用水平,进一步规范物业服务行业行为,更好地保障业主、企业等各方合法权益,促进物业管理服务健康有序的发展。

通过运用相关的物业法律法规,使得物业服务企业的工作人员能更好地掌握和区分物业服务企业在实际的管理服务中对物业和业主的责任与权限以及服务范围和内容,同时也能使员工掌握和运用物业的法律法规,做好本职工作并能够更加有效地与业主进行沟通。 在物业管理服务过程中,物业服务企业所涉及的法律法规比较多,主要有以下法律法规: (1)《中华人民共和国物权法》 《物权法》是为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效应,保护权利人的物权,根据宪法制定的法律。

由中华人民共和国第十届人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过,自2007年10月1日起施行(详见附录一)。 (2)《中华人民共和国民法通则》 《民法通则》是为了保障公民、法人的合法的民事权益,正确调整民事关系,适应社会主义现代化建设事业发展的需要,根据宪法和我闰实际情况,总结民事活动的实践经验而制定的法律。

于1986年4月12日由第六届全国人民代表大会第四次会议通过,自1987年1月1日起施行。 (3)《中华人民共和国合同法》 为了保护合同当事人的合法权益,维护社会主义经济秩序,促进社会主义现代化建设而制定《合同法》。

《合同法》于1999年3月15日由第九届全国人民代表大会第二次会议通过,自1999年10月1日起施行。 (4)《中华人民共和国环境保护法》 《环境保护法》是为保护和改善生活环境与生态环境,防治污染和其他公害,保障人体健康,促进社会主义现代化建设的发展而制定的。

《环境保护法》于1989年12月26日由第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过,自1989年12月26日起施行。 (5)《中华人民共和国消防法》 为了预防火灾和减少火灾危害,加强应急救援工作,保护人身、财产安全,维护公共安全,由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于2008年10月28日修订通过《消防法》,自2009年5月1日起施行。

(6)《侵权责任法》 《侵权责任法》主要是对产品责任、机动车交通事故责任、医疗损害责任、环境污染责任、高度危险责任、词养动物损害责任、物件损坏责任作了明确的责任规定。《侵权责任法》由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议于2009年12月26日通过,2010年7月1日起施行。

(7)《物业管理条例》 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定了《物业管理条例》。《物业管理条例》于2003年5月28日由国务院第九次常务会议通过,自2003年9月1日起施行。

(8)《城市异产毗连房屋管理规定》 为加强城市异产毗连房屋的管理,维护房屋所有权人、使用人的合法权益,明确管理、修缮责任,保障房屋的正常使用而制定了《城市异产毗连房屋管理规定》。 这个规定由建设部于1989年11月21日颁布,自1990年1月1日起施行。

(9)《城市房屋修缮管理规定》 为加强城市房屋修绪的管理,保障房屋住用安全,保持和提高房屋完好程度与使用功能,由国务院建设行政主管部门制定了《城市房屋修缮管理规定》,自1991年8月1日起施行。 (10)《住宅专项维修资金管理办法》 为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规,由建设部和财政部于2007年10月30日联合发布,自2008年2月1日起施行。

(11)《物业服务收费管理办法》 《物业服务收费管理办法》是为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《价格法》和《物业管理条例》而制定的。《物业服务收费管理办法》由国家发展和改革委员会和建设部于2003年11月13日颁布,自2004年1月1日起执行。

(12)《房屋建筑工程质量保修办法》 为了保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益,维护公共安全和公共利益,根据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》制定了《房屋建筑工程质量保修办法》。由建设部于2000年6月30日发布,并自发布之日起施行。

(13)《住宅室内装饰装修管理办法》 《住宅室内装饰装修管理办法》是为了加强住宅室内装饰装修管理,保证装饰装修工程质M和安全,维护公共安全和公众利益,根据有关法律、法规而制定的。《住宅室内装饰装修管理办法》由建设部于2002年3月5日发布,自5月1日起施行。

(14)《房屋接管验收标准》 为了确保房屋住用的安全和正常的使用功能,明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项,由建设部于1991年2月4日发布了《房屋接管验收标准》,并于7月1日起实施。 (15)《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行) 为了提高物业管理服务水平,督促物业管理企业提供质、价相符的服务,引导业主正确评判物业管理企业服务质量,树立等价有偿消费的理念。

4.物业管理招标投标的基本原则有哪些

(1)物业管理招标由招标人依法组织实施。

招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人,不得对潜在投标人进行歧视待遇,不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。(2)在评标委员会的组成以及开标;答辩、记分、评标、定标等程序和方法上,应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求,公正地对待每一个投标单位,禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益。

(3)招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开,而且是主动针对所有受众的,应使招标投标活动的每一个环节都保持高度透明,确保招标投标公平、公正地实施。(4)在物业管理招标投标过程中,招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动,实事求是,守信践诺,准确履行招标投标义务,具体表现在以下几个方面:1)招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件,不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势;2)招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同;3)投标人不得与招标人或其他投标人串通投标,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益;4)投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。

5.物业管理招标有哪些条件

1。

主体条件 招标人为业主委员会的,须经业主大会授权,同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开;招标人为建设单位的,必须符合相应的法律法规规定的其他条件;招标项目为重点基础设施或公用事业物业的,招标人必须经相关产权部门的批准、授权。 有能力组织和实施招标活动的招标人,可以自行组织实施招标活动,也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

(1)招标人自行组织招标。 自行组织实施招标活动的招标人应当成立专门的招标组织,负责招标活动的具体实施,审定招标条件、标底、评标程序和定标办法等。

自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件:拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员;具有编制招标文件的能力;具有组织开标、评标及定标的能力。 (2)招标人委托招标代理机构办理招标。

委托招标代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标。如2003年湖南省某政府物业、广东省某政府物业等均采取的是委托招标代理机构进行招标的形式。

由于招标代理机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招标投标技巧,因此,这种招标方式能够提高招标投标工作的效率和质量,使招标机构与投标人之间信息充分对称,有利于招标人选择最符合要求的物业管理企业。 招标人应根据自己的意愿和物业自身情况选择招标代理机构进行招标。

招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系,因此,招标代理人应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并遵守有关针对招标人的法规规定。 2。

项目条件 按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

因此,必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目,仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅;新开发的非住宅项目,以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下,既可采取招投标方式,也可采取其他方式。

6. 开标和评标的法律规定是什么

开标和评标的法律规定 大纲: 5。

1掌握不同类型招标的开标程序、开标时间、地点与参与人的要求。 5。

2熟悉评标专家的条件与评标纪律,项目评标委员会的构成和组建要求。 5。

3掌握评标原则、评标方法和程序,编写评标报告的要求,推荐中标候选人的原则。 5。

4熟悉废标和重新招标的法定情形。 5。

1开标 开标是招标投标活动中“公开”原则的重要体现。 5。

1。1开标时间和地点 (1)开标时间 开标时间和提交投标文件截止时间应为同一时间,应具体确定到某年某月某日的几时几分,并在招标文件中明示 (2)开标地点 开标地点应具体确定到要进行开标活动的房间 (3)开标时间和地点的修改 如招标人需要修改开标时间和地点,应以书面形式通知所有招标文件收受人。

◆如果涉及房屋建筑和市政基础设施工程施工项目招标,招标文件的澄清和修改均应在通知招标文件收受人的同时,报工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。 ◆如果涉及政府采购货物和服务的招标,招标采购单位可以视采购具体情况,延长投标截止时间和开标时间,但至少应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间3日前,将变更时间书面通知所有招标文件收受人,并在财政部门指定的政府采购信息发布媒体上发布变更公告。

5。1。

2开标参与人 (1)开标由招标人主持 开标由招标人主持,也可以委托招标代理机构主持。 (2)投标人自主决定是否参加开标 投标人或其授权代表有权出席开标会,也可以自主决定不参加开标会。

(3)其他依法可以参加开标的人员 招标人可邀请除投标人以外的其他方面相关人员参加开标。 ◆《招标投标法》第36条的规定,招标人可以委托公证机构对开标情况进行公证。

◆《机电产品国际招标投标实施办法》第32条规定招标代理机构“开标时应当邀请招标人、投标人及有关人员参加。” ◆《政府采购货物和服务招标投标管理办法》第38条规定:“招标采购单位在开标前,应当通知同级人民政府财政部门及有关部门。

财政部门及有关部门可以视情况到现场监督开标活动。”第39条规定:“开标由招标采购单位主持,采购人、投标人和有关方面代表参加。”

5。1。

3开标的程序和内容(4步) (1)密封情况 检查当众检查投标文件密封情况。检查由投标人或者其推选的代表进行。

如果招标人委托了公证机构对开标情况进行公证,也可以由公证机构检查并公证。如果投标文件未密封,或者存在拆开过的痕迹,则不能进入后续的程序。

(2)拆封当众拆封所有的投标文件。招标人或其委托的招标代理机构的工作人员,应当对所有在投标文件截止时间之前收到的合格的投标文件,在开标现场当众拆封。

(3)唱标 招标人或者其委托的招标代理机构的工作人员应当根据法律规定和招标文件要求进行唱标,即宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。 (4)记录并存档 招标人或其委托的招标代理机构应当场制作开标记录,记载开标时间、地点、参 与人、唱标内容等情况,由参加开标的投标人代表签字确认,开标记录应作为评 标报告的组成部分存档备查。

机电产品国际招标投标中招标人或招标机构应在开 标时制作开标记录,并在开标后2日内通过《中国国际招标网》备案。

物业开标法律法规

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